―東京都･南町田／持続可能な【マークスプリングス】のサスティナブル・コミュニティ―　　　　　　　　　

【マークスプリングス・南町田】
2002年より開発がスタートし約10年経過た現在はより成熟した姿を見せている

　　
南町田駅前にはカルフールやショッピングモールが立ち並ぶ　　マークスプリングスの入口の噴水

　　　

　　

　　

　　

　　
現在においても戸建住宅地域では景観の形成、維持が行われ良好な環境を高度に維持管理しているのは他の日本の建築協定と違ったことに起因する。敷地の再分割規制、外壁・屋根の色彩の規制、フェンスを禁ずる外構などである。当初の建築運営委員会から住民に対し土地建物の売却、移転の届出を義務付けた。人には様々な属性を持つ習性があり費用対効果を最大限に生かしたい欲求がある。持続可能な住宅街にその特質を持ち込むことは住宅地という集合環境を乱す。ゴミ屋敷問題などが悪例が後を経たない事実を見れば判ると思う。そのため個人の趣味趣向に左右されない厳しい建築協定が必要である。かつての田園調布や成城学園、宝塚、苦楽園、六麓荘等の優れた住宅地が土地の細分化や建物の高層化で乱れ、当初の環境とすっかり様変わりした事実を見てもわかる。当初のﾏｽﾀｰﾌﾟﾗﾝと建築協定が維持管理のﾙｰﾙとなり得なかったことに他ならない。それを防ぎ、不動産価値が上昇するには、当初の計画そのものを担保する制度が必要であった。それが米国におけるCC＆Rs（各住宅地の憲章）であり、CC&Rｓに基づき所有者全員加入の住宅地環境管理法人としてHOA（ﾎｰﾑｵｰﾅｰｽﾞｱｿｼｴｲｼｮﾝ）が結成された。入居者はﾙｰﾙを守り生活する限り、提供された自由は最大限に享受されるがﾙｰﾙに従わない場合、この住宅街から追放されるしかない。これがここの自治のﾙｰﾙという条件で入居している。しかしこの先進国では常識となったﾙｰﾙは日本人に知る人は少なく根付くことがなかった。そのﾙｰﾙを確実に守らせる組織がHOAであった。ﾏｰｸｽﾌﾟﾘﾝｸﾞｽの近くの東急田園都市線沿線のﾆｭｰﾀｳﾝはかつて憧れの地であったが、子供が巣立ち老夫婦だけの世帯が増えるにつれ衰退している。そのﾆｭｰﾀｳﾝ衰退の理由が、そこが人々の憧れの地でなくなったからである。需要が低下すれば需供関係で住価格は低下する。損失が生ずる。売却しない限り損失は顕在化しないので我慢し住み続ける結果、年を追うごとに老齢化し年金生活者が増えさらに衰退を早める。港北ﾆｭｰﾀｳﾝや多摩ﾆｭｰﾀｳﾝが衰退したのは優れたﾛｹｰｼｮﾝを生かした開発と管理運営がなされてこなかったことに他ならない。わが町と誇れる町のﾃﾞｻﾞｲﾝ、通勤通学、ｼｮﾋﾟﾝｸﾞ、ｽﾎﾟｰﾂ、保健医療、金融機関、公共ｻｰﾋﾞｽ、娯楽ﾚｸﾘｴｰｼｮﾝの場があり、自然災害、交通災害、犯罪から安全という環境が求められ都市運営があって初めて持続可能なのである。これまでの日本のﾆｭｰﾀｳﾝは住宅の量を重視した開発で都市経営の視点が弱いものであった。都市成熟に一貫性を欠き時代ごとに販売しやすい開発を泥縄式に重ねてきた。このことが無定見に変更され古い開発が衰退した理由である。住宅産業が公社、民間問わず【手離れの良い】金儲けに使われてきたことが販売後の運営でわかるだろう。反対に【手離れの悪い開発】の欧米のｻｽﾃｨﾅﾌﾞﾙｺﾐｭﾆﾃｨｰは開発当初のﾏｽﾀｰﾌﾟﾗﾝと建築協定にこだわり約束した都市計画を果たしてきた。それを支えたのは融資対象物件の抵当権で住宅ﾛｰﾝ債務を相殺する抵当金融（ﾓｰｹﾞｰｼﾞﾛｰﾝ）であり、金融機関が米政府の債務保証の基準に適合する融資期限末に市場価格を見越した効用と価値を前提に融資してきたことが大きい。（今回は本来融資不適格者に融資したことが起因のｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑﾛｰﾝには触れないが、現在もこのﾓｰｹﾞｰｼﾞﾛｰﾝは1930年代から続く優れた金融策に変わりは無い）残念ながら、日本では不動産鑑定制度は相対評価（となりの誰々ちゃんが幾らで売った！買った！という実売実例比較を繰り返してきた駅前不動産や無能で売り逃げる開発不動産業界の体たらくがそのような低級な評価を基本としてきたため）が中心で、課税評価を決めるための路線化評価を基準にしてきたために欧米のようなﾓｹﾞｰｼﾞﾛｰﾝは根付かなかった。つまり不動産の本来の価値を正当性妥当性ものとして評価してこなかったということである。不動産業者は売買が成立した際の利益、マージンが入ることだけに興味があったわけである。このﾏｰｸｽﾌﾟﾘﾝｸﾞｽ南町田の開発ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが不動産開発会社とﾊｳｽﾒｰｶｰが排除されｵﾘｯｸｽであったことも興味深く既存の開発事業者の常識破りのﾁｬﾚﾝｼﾞがこのﾏｰｸｽﾌﾟﾘﾝｸﾞｽであった事実が重要である。７４０世帯の住宅費負担能力によって土地代は負担され続け地価は下落しない。20年後、30年後において住宅ﾛｰﾝ債権をその抵当権で相殺できるように資産価値を下落させてはならない。そのための入居者のﾙｰﾙが厳しく定められているが住宅自体、収益商業資産でなく住居費で負担される非償却資産としている。当然、現実的に現状との妥協は不可避であり、欧米で行われているところまでは一挙に実現してはいない。しかし、資産価値が持続するｻｽﾃｨﾅﾌﾞﾙｺﾐｭﾆﾃｨｰの目指す今後の日本のｽﾄｯｸ社会への実現の先鞭をつけた意義ある都市開発であることには間違いないであろう。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

　　　　　　　　　　　　　　　　■ リフォームは建設業、非常に専門知識が大切！■
私達リモデラーと呼ばれるものにとって、リフォームは部分的とはいえ家を壊します。そして、作り替えを行う以上お客様の生命と財産に対して、明確な責任と使命を負います。そのためも、お客様に代わり法律知識、構造、施工、計画のプロでなくてはならず、専門知識と豊富な経験が必須となります。つまり建築業許可、建築士免許は家を触るリフォーム担当者には最低必要不可欠というものです。　もしガスの点検に来た担当者が専門知識と免許を持たない素人だったらどうでしょうか？　また、皆さんの中で、健康を取り戻すための医師が無免許、無資格と言う認識はまずないでしょう。しかし、建設業、特にリフォーム業者には潜りの『無資格無免許』業者が山ほど存在しています。　それはまさに業界の常識、世間の非常識の典型的な例に他なりません。　今年6月建築基準法が改正されました。例えば、我が家のリフォームを考えるときあまり関係の無いところで動いておられる「材木のプレカット工場」ですら許可、資格制に変わる方向です。　ましてやお客様と直接接する仕事が多いリフォーム業者は当然。　心無き建設業の許可すら持たず、自らも「無許可・無資格者」の新規参入で荒らされ放題がリフォーム業界の現状です。　今更言うまでも無く、この『リフォーム業の資格化』の動きは消費者にとって最もウエルカムといえるものでしょう。これまで野放図のリフォーム業界の現状をやっと国土交通省が把握したということです。わたしたちも、今後の法制度が変わっていくことを見守り、楽しみにしたいものです。　もし、怪しげなリフォーム販売業者に出くわしたり、訪問されたときに『資格・免許』の提示に応じない、お茶を濁すようなリフォーム業者に出くわしたら、躊躇なく下記までご連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　●市民グループ　生活学校 「やよい会」 をご存知ですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　下野市・『生活学校やよい会』の市民活動が下野新聞社から表彰をいただきました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　●生活学校 「やよい会」 の手づくり石鹸を是非お使いください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
自治医大病院のすぐお隣のレストラン『キャンパス』さんで使用済みとなった食用油や会員や知人が家庭で使った食用油を回収た廃油は、わたしたちの手で『リサイクル石鹸』に再生されます。排水管から流れ出た生活排水の中で、合成洗剤の成分が自然界で分解されにくいことはよく知られています。わたしたちの作る石鹸は、河川汚染を少し抑制できるのではと、この石鹸を作り始めました。従来、下野市南河内公民館だけで販売していた「手づくり石鹸」は弊社�潟Aップルでも購入できることになりました！自治医大駅や銀行、郵便局、スーパーのお買い物の際にお立ち寄りください。下野市生活学校やよい会は地域のよりよい環境づくりの一環として「廃油からの石けん作り」をご指導もさせていただいております｡是非､学校授業やＰＴＡ､育成会に取り入れてみてはいかがでしょう。詳しくは・・・下野市・生活学校「やよい会」　連絡先 ：代表 森田 ０２８５-４０-７７２６　副代表 湯澤 ０２８５-４４-２９１８まで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「エコの先端をいく文化を取り戻す」　ビンテージリフォーム
江戸時代から、木材を再利用するのは当り前の時代でした｡これがいつしか捨てる文化に変わってしまった。究極のエコロジーは、そのままの形で出来るだけ長く使うこと。「ビンテージリフォーム」は、そんな私達の考えが詰まったコンセプト・リフォームです！リフォームアップルで強力に推進中！

「古材を多用するビンテージリフォーム」は、高い見識知識を習得した「古材施工技術士」にご相談下さい。消え行く民家や町家、取り壊すことなく末長く活用していきたいものです。街並み、景観そしてミクロでは室内生活環境がとても大切と私たちは考えています。現在のような２０〜３０年と言う短い住宅寿命をもっと長く使い続け、建物は社会資産の重要な一部であると言う持続可能なストック社会に変えていきましょう。アップルではシックハウス診断士1級の担当者がさまざまな住まいの問題解決に積極的に当たっています。現在栃木県内でシックハウス診断士(1級）5名診断士補（2級）30名が登録されています
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　シックハウス診断士協会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エコロジー＆バウビオロギー・リフォームのトップへ戻る